Los impuestos al comprar un inmueble en Uruguay se reparten entre lo que debe la propiedad y lo que genera la operación, y las dos cosas se revisan antes de entregar una seña. La deuda del inmueble se prueba con comprobantes de pago. El impuesto de la operación se calcula sobre el valor que fija Catastro, no sobre el precio pactado.
¿Cuáles son los impuestos al comprar un inmueble en Uruguay?
El principal es el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP). La DGI informa que grava las enajenaciones de inmuebles, las promesas de enajenación y las cesiones de esas promesas. En los negocios a título oneroso la tasa es del 2% para el enajenante y del 2% para el adquirente, es decir, un 4% entre ambas partes.
Según el checklist de RO Contenidos para comprar un inmueble en Uruguay, el vendedor además liquida el Impuesto a las Rentas de los No Residentes o el IRPF, y si falta el pago de algún impuesto el Registro no inscribe el documento.
¿Sobre qué valor se calcula el ITP?
Sobre el valor real fijado por la Dirección Nacional de Catastro vigente a la fecha del hecho generador, actualizado por la variación del índice de precios al consumo entre el mes de la fijación y el anterior al hecho generador. En un inmueble, entonces, la base no es el precio pactado.
Pedí el valor catastral antes de firmar el boleto y calculá el impuesto con ese dato y no con el precio de venta, porque ambos números pueden diferir.
¿Quién liquida y paga el ITP?
Los contribuyentes son los otorgantes en los negocios onerosos, pero el escribano interviniente actúa como agente de retención y percepción: cobra el tributo, lo abona y presenta la declaración jurada, que en los inmuebles urbanos va en el Formulario 1700.
El plazo es de 15 días corridos contados desde el siguiente a la fecha del otorgamiento. Fuera de término hay multa por pago tardío y recargos, por eso conviene saber desde el boleto quién adelanta los fondos.
¿La reserva ya genera el impuesto?
La DGI incluye las promesas de enajenación entre los actos gravados, y para ellas el plazo de 15 días corre desde que se otorgan. Conviene preguntarle al escribano, antes de firmar, si el boleto de reserva cuenta como promesa de enajenación y quién asume el impuesto en ese caso.
¿Qué deuda del propio inmueble hay que mirar?
La Contribución Inmobiliaria. La Ley 9.328 impide a los escribanos autorizar actos que afecten el dominio de bienes raíces sin que se acredite el pago o la exoneración del impuesto del ejercicio en curso. Además, ninguna oficina pública da curso a un trámite sobre un inmueble si antes no se acredita el pago de la contribución del año (artículo 1).
Si el plazo para expedir los boletos todavía no venció, la escritura deja constancia de esa circunstancia y se exige el comprobante del ejercicio anterior. Con un padrón atrasado, el escribano no puede autorizar la escritura hasta que se regularice.
¿Qué cambia si la compra es en cuotas?
La promesa de enajenación de inmuebles a plazos tiene su propia ley, la 8.733, que reparte las cargas. El instrumento debe indicar a cargo de qué parte estarán los impuestos que gravan directamente el bien y las obras sanitarias, de higiene, vialidad o de ornato que impongan las autoridades (artículo 4).
Además son nulas, por contrarias al orden público, las cláusulas que descarguen en el adquirente los arrimos, cercos, pavimentos u otros gravámenes anteriores al contrato, y las que le carguen gastos o comisión de corretaje (artículo 5). En una compra en cuotas, entonces, los gravámenes previos al contrato no se le pueden trasladar al comprador.
¿Qué conviene dejar escrito en el boleto?
Un boleto claro fija cuatro cosas:
- quién paga cada impuesto y en qué proporción;
- qué comprobantes de pago entrega el vendedor y hasta cuándo;
- quién adelanta los fondos que cobra el escribano;
- qué pasa con la seña si aparece una deuda que impide escriturar.
La cláusula sobre la seña es la que más pesa: si el contrato no dice nada, rige el artículo 1665 del Código Civil, que no admite retractarse perdiendo las arras sin una cláusula especial.