Como invertir en viviendas y fondos inmobiliarios

Invertir en fondos inmobiliarios es sobre todo más ventajoso que invertir en la compra de un inmueble, ya que implica comprar solo la parte financiera del fondo, y no la propiedad en sí con todos los gastos y costes asociados. Además, gracias a esta herramienta, los suscriptores tienen la oportunidad de realizar inversiones en conjuntos inmobiliarios de gran trascendencia económica, a los que quizás no hubieran podido afrontar individualmente dado el gran capital inicial requerido para las grandes transacciones inmobiliarias.

Como consecuencia, los fondos inmobiliarios permiten al inversor aprovechar un mercado de otro modo inaccesible y aprovechar, gracias a la pluralidad de participantes, la oportunidad de obtener mayores beneficios que una sola operación económica.

Finalmente, a través de este tipo de inversiones se consigue un nuevo instrumento de inversión, no amparado por otros instrumentos tradicionales (fondos de inversión, bonos, pólizas, acciones).

Desventajas de los fondos inmobiliarios

La principal desventaja se relaciona con el hecho de que el fondo inmobiliario es un instrumento a medio y largo plazo: por tanto, al menos en teoría, debería comprarse en el momento de la emisión y conservarse hasta su vencimiento. Esto significa que – al menos en un fondo cerrado – es imposible de recuperar el capital invertido antes de la fecha de caducidad, que recordamos va desde un mínimo de 10 a un máximo de 30 años. Además, se prevé una nueva prórroga del mismo hasta 3 años en caso de problemas con la venta de activos, por lo que debe ser consciente de que el capital invertido corre el riesgo de quedar inmovilizado durante un largo período de tiempo.

A pesar de que muchos fondos inmobiliarios también cotizan en bolsa y, por lo tanto, es posible negociarlos incluso antes de su vencimiento, siguen siendo instrumentos mucho menos líquidos que las acciones, frente a los cuales puede ser más difícil encontrar una contraparte. dispuesto a comprar en poco tiempo. Esto implica que a menudo, como en la compraventa de una propiedad, te encuentras teniendo que conformarte con un valor inferior al de tu participación, para poder «deshacerte» de la inversión.

Es importante saber que los partícipes de un fondo inmobiliario deben tener en cuenta el riesgo de fluctuaciones negativas de precios en la fase final de su vida.

Existen tres tipos de fondos inmobiliarios

Fondos ordinarios

Bienes inmuebles que solo se pueden comprar después de la suscripción. Cada recurso financiero se recauda mediante la colocación de acciones y posteriormente se puede invertir.

Fondos de contribución

Bienes inmuebles que se transfieren a un organismo público (fondo de financiación pública) o al sector privado (fondo de financiación privada).

Los activos se seleccionan y transfieren al fondo antes de la colocación de las participaciones. En esta circunstancia, el inversor conoce de antemano la calidad y rentabilidad de la propiedad.

Fondos mixtos

Inmuebles en los que una parte se aporta mediante aportación pública o privada y el resto se compra con posterioridad a la emisión de las acciones.

Los fondos inmobiliarios surgen de una dotación de activos que puede variar según cambios de valor, dada por la revalorización o depreciación de los activos iniciales que forman parte del propio fondo.

Objetivos de los fondos de inversión inmobiliaria

El objetivo del fondo es, por tanto, recaudar las cantidades correspondientes a las acciones vendidas a los inversores , dinero que se utilizará posteriormente para la gestión de la cartera.

Cada fondo se crea a partir de la suscripción, que puede permanecer abierta hasta que se alcance el objetivo o hasta que finalice la recaudación del capital esperado. Una vez captado el capital, el fondo podrá seleccionar los inmuebles a adquirir según las líneas de gestión previstas para el fondo.

Cada acción podrá suscribirse dentro de los límites de disponibilidad y solo durante la fase de oferta, mientras que el reembolso estará previsto con respecto a la fecha de vencimiento.

Los inversores podrán recuperar su capital invertido, incrementado en caso de plusvalía o penalizado por el descuento de mercado. Este valor dependerá necesariamente del precio de mercado y del valor activo de la acción en un momento dado.

¿Cómo operar en el mercado inmobliario?

Invertir en fondos inmobiliarios representa un tipo de inversión que es sumamente segura para muchos inversores, ya que mediante un análisis cuidadoso es posible observar cómo está creciendo la tendencia del mercado inmobiliario a largo plazo, incluso si el de corto plazo a menudo marca posibles pérdidas.

El resultado de la inversión dependerá necesariamente del momento en que expire el plazo de suscripción del fondo inmobiliario y de la zona en la que se ubiquen los inmuebles. Es por esto que el mercado inmobiliario representa una inversión de nicho, que también puede cambiar según la zona o distrito de la misma ciudad.

Elegir el momento más adecuado para suscribirte a tu fondo inmobiliario se vuelve fundamental para todo inversor, por ejemplo puedes investigar sobre el crecimiento poblacional en la zona, si hay buena conexión con el transporte público y también evaluar la reputación de la constructora del inmueble, una búsqueda interesante es buscar el nombre de la constructora más la palabra opiniones, como por ejemplo novoveral opiniones, así podrás tener un panorama más claro sobre la inversión a realizar.

Sería mejor para cada inversor decidir suscribirse a su fondo inmobiliario cuando el mercado alcanza los precios más bajos, para intentar revender sus acciones en el momento del pico más alto, es decir, durante una burbuja especulativa de ladrillos. El pico generalmente se alcanza en un período bastante corto, aproximadamente 5 años antes de que lleguen más signos de una caída en el valor de la propiedad.

Generalmente, ante una nueva subida, hay una fase de estabilidad que representa el mejor momento para suscribirse a un fondo inmobiliario, ya que según diversos análisis, tras una fase de estabilidad en un período corto, el valor de las viviendas comienza a crecer de nuevo.